Сравнимый подход к продажам

Подход сравнимых продаж является самым простым методом, хотя невозможно найти совершенно сопоставимое свойство. В следующей таблице показано, как подход сопоставимых продаж может быть применен к свойству Y:

Имущество Ценность Площадь (кв. Фут) Единицы Значение на квадратный фут Стоимость за единицу
A 40000000 25000 30 1600 1333333
В 70000000 70000 60 1000 1166667
С 55000000 60000 42 917 1309524
Средний 1172 1269841
Недвижимость Y площадь (кв. Фут) 50000
Имущество Y единиц 50
Значение свойства Y $ 58611111 $ 63492063

Метод прямой капитализации

Для метода прямой капитализации нам необходимо сначала определить чистый операционный доход (NOI) в год 1:

Недвижимость Y CAD
Валовой годовой доход от аренды 4800000
Расходы на вакансию (10%) (480000)
Эффективный доход от аренды 4320000
Безнадежные долги (6%) (259200)
Эффективный доход от аренды 4060800
Другие доходы 500000
Общая прибыль 4560800
Операционные расходы (20% от эффективной арендной платы) (812160)
Расходы на страхование (3% от валового дохода) (144000)
Налоги на недвижимость (5% от общего дохода) (228040)
NOI 3376600

С учетом предельного уровня 10%, определенного как среднее отношение NOI к стоимости имущества сопоставимых объектов, и темпов роста 5%, стоимость имущества в рамках метода прямой капитализации составляет 67,532 млн канадских долларов:

V$3,376,60010%5%$67,532,000

Метод дисконтированных денежных потоков

Чтобы применить метод дисконтированных денежных потоков, нам необходимо определить будущий уровень NOI, прогнозируя каждую отдельную позицию в расчете NOI, определить конечную стоимость и затем дисконтировать этот будущий поток денежных средств до времени 0, используя требуемую норму прибыли.

Следующая таблица показывает прогнозируемый NOI:

Год 1 2 3 4 5
Валовой годовой доход от аренды (рост на 7% год к году) 4800000 5136000 5495520 5880206 6291821
Расходы на вакансию (10%) (480000) (513600) (549552) (588021) (629182)
Эффективный доход от аренды 4320000 4622400 4945968 5292186 5662639
Безнадежные долги (6%) (259200) (277344) (296758) (317531) (339758)
Эффективный доход от аренды 4060800 4345056 4649210 4974655 5322880
Другие доходы 500000 500000 500000 500000 500000
Общая прибыль 4560800 4845056 5149210 5474655 5822880
Операционные расходы (20% от эффективной арендной платы) (812160) (836525) (Восемьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот двадцать один) (887469) (914093)
Расходы на страхование (3% от валового дохода) (144000) (154080) (164866) (176406) (188755)
Налоги на недвижимость (5% от общего дохода) (228040) (242253) (257460) (273733) (291 144)
NOI 3376600 3612198 3865263 4137047 4428889
Значение реверсии (RV), т.е. значение терминала 77505550
Чистые денежные потоки 3376600 3612198 3865263 4137047 81934438
Коэффициент дисконтирования (при 11%) 0,9009 0,8116 0,7312 0,6587 0,5935
ПВ НОИ 3041982 2931741 2826247 2725201 48624101
ПВ НОИ и РВ 60149272

Значение возврата, т. Е. Конечное значение, рассчитывается по формуле метода прямой капитализации:

VNOI51grg$4,428,88915%11%5%$77,505,550

Затратный подход

Стоимость в рамках затратного подхода равна рыночной стоимости земли плюс стоимость строительства здания в долларах на сегодняшний день. Рыночная стоимость земли составляет 30 миллионов долларов, а текущую стоимость строительства можно определить, скорректировав историческую стоимость с учетом инфляции.

VLC$30 million $20 million12.5%10$55.60 million