Доходный подход
Доходный подход является методом абсолютной оценки. Существует два варианта доходного подхода: более простой метод прямой капитализации и более продвинутый метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации оценивает имущество как вечный, то есть бесконечный поток денежных потоков. Это похоже на модель роста Гордона ( модель дисконтирования дивидендов ).
Стоимость имущества в рамках метода прямой капитализации может быть определена по следующей формуле:
Где
NOI - это годовой чистый операционный доход,
c - уровень капитализации, а
g - годовой темп роста.
Дисконтированный денежный поток прогнозов подход чистый операционный доход (NOI) в обозримом будущем индивидуально прогнозирования доходов и расходов ПОЗИЦИИ, находя значение реверсии т.е. конечной стоимости в конце начального обозримый период , а затем дисконтирования всех будущих денежных потоков с использованием Требуемая норма прибыли. Требуемая норма прибыли - это ставка дисконта, которая правильно отражает риск объекта.
Ниже приводится формула для подхода дисконтированных денежных потоков:
Если
NOI 1 , NOI 2 и NOI n - это чистый операционный доход в первом, втором и n-м периодах,
RV - это значение возврата (конечное значение), а
r - требуемая норма прибыли .
RV может быть оценена с использованием метода множественного подхода или метода прямой капитализации.